Boomism Immortal
В пресс-релизе Massey Knakal отмечалось, что 221 First Avenue только что было продано по цене 1112,80 долларов за квадратный фут - это самая высокая цена за жилой и розничный дом в Ист-Виллидж (городские записи подтверждают цену).
Менее чем через неделю The Wall Street Journal подвела итоги жилищного отчета брокерской компании Olshan Realty. В отчете был приведен динамитный факт: в течение недели, закончившейся 13 февраля, покупатели подписали контракты на 31 квартиру в Нью-Йорке с запрашиваемой ценой не менее 4 миллионов долларов, что обычно считается порогом для рынка роскоши; это был самый высокий результат за неделю с момента краха Lehman в сентябре 2008 года. (Предыдущий максимум после Lehman составлял 27 контрактов в течение недели, закончившейся 22 ноября 2009 года.)
Также: Продавцы получают то, что хотят . Отчет показал, что разница между первой запрашиваемой ценой продавца и последней сокращается.
Так неужели это новый пузырь / бум? На самом деле, нет. Нью-Йорк никогда не выходил из того безумия, в котором мы были четыре или пять лет назад. Дело просто немного замедлилось, и сейчас снова наблюдается рост объемов и цен. Бюст / взрыв в конце 2008 года? Как будто этого никогда не было - по крайней мере, не здесь. Чтобы доказать свою правоту, мы сначала возьмем продажи домов, а затем квартир.
Роберт Кнакал, председатель Massey Knakal и обозреватель The Commercial Observer's Concrete Thinks, объяснил статистический взгляд своей фирмы на 2010 год. пару недель назад.
Интересно, что хотя объем продаж в долларах почти утроился в 2010 году, количество проданных зданий показало гораздо меньший, но впечатляющий рост по сравнению с итогами 2009 года. В 2010 году было продано 473 здания, что на 47 процентов больше, чем в 2009 году, когда было продано 322 здания. Хотя это увеличение создало положительную психологию на рынке, 473 проданных здания все еще были на 53 процента ниже 999 зданий, проданных в 2007 году, и намного ниже 860 были проданы еще в 2005 году.
… В связи с этим мы увидели, что средняя цена недвижимости, проданной на Манхэттене, почти удвоилась - с 12,9 миллиона долларов в 2009 году до 25,3 миллиона долларов в 2010 году. было чуть меньше половины среднего показателя в 52,5 миллиона долларов в 2007 году и лишь немного ниже среднего показателя в 28,5 миллиона долларов в 2005 году. Неудивительно, что средний размер транзакции в 25,3 миллиона долларов в 2010 году почти в четыре раза превышает средний показатель по городу, составлявший всего 7,2 миллиона долларов.
Таким образом, хотя объемы продаж и цен не достигли уровня 2005–2007 годов, они были выше показателей 2009 года (и, в основном, также и 2008 года). И они продолжают расти. И и! Что наиболее важно, они делают это на экономическом фоне, который не обязательно должен стимулировать оживленные продажи по растущим ценам.
То, что брокеры называют фундаментальными факторами - рабочие места и их отсутствие - в данном случае №1 - не так сильны, как должны быть, чтобы гарантировать такую деятельность по продажам и ценообразованию. Другими словами, кто знает, почему дела улучшаются? Существуют теории о том, что иностранцы размещают деньги в собственности Нью-Йорка, изменения правил, связанные с рефинансированием (отказ от кредита, скользящий заем не приводит к убыткам и т. Д.), Но ни одна из них не объясняет, почему, с остальной частью страны и большей частью мира все еще погрязший в фидуциарных зыбучих песках, Нью-Йорк будет восстанавливаться так быстро (у меня есть любимая теория, и это не сногсшибательно, но об этом позже).
Что касается квартир, то картина улучшение яснее, хотя причины его столь же неясны. В четвертом квартале 2008 года, в тени краха Lehman, на Манхэттене было закрыто 2282 сделки по кондоминиуму и кооперативу, согласно оценочной фирме Miller Samuel, которая публикует пользующийся большим спросом квартальный отчет о жилищном строительстве для Дугласа Эллимана. В четвертом квартале 2010 года было продано 2 295 квартир, почти столько же. За два года квартальные продажи квартир на Манхэттене выросли почти до 2800 и никогда не опускались ниже 1500. Короче говоря, Манхэттену никогда не грозила не достигнуть своего типичного объема продаж квартир от 9 000 до 10 000 в год.
Что касается предметов роскоши, как мы видели, стабильность была еще более выраженной. Сбой? Пух-лиз. В четвертом квартале 2008 года на Манхэттене было продано 228 роскошных квартир, по словам Миллера Самуэля. Два года спустя: 230. В начале 2009 года наблюдался спад, когда общее количество упало до 150, что, вероятно, действительно вызвано крахом Lehman, поскольку квартальные цифры отражают сделки, заключенные за несколько месяцев до этого. Но, тем не менее, вы понимаете. Никаких обрывов не упало; никаких кувырков; никаких выпадов; ваше клише здесь. (Как Джонатан Миллер, автор доклада Дугласа Эллимана, метко описал это в нескольких случаях, жилищный бум в Нью-Йорке - или более крупном по стране - на самом деле никогда не был жилищным бумом, а кредитным бумом, поскольку ипотечные кредиты были дешевыми.)
А почему нет пиков? Почему nondeскрипт в походах в Ист-Виллидж обменивается на рекорды, а роскошные квартиры распродаются в больших объемах на фоне двузначной реальной безработицы, взаимных обвинений по поводу растущего дефицита штатов и эпохи коллапса западных экономик (Ирландия, Греция, Италия)? Разве город, в частности Манхэттен, не захлестнула волна проблемных активов? Разве сейчас не должны жить вместе кошки и собаки?
Дело не только в дешевых деньгах; В конце концов, ставки по ипотечным кредитам ползут вверх, а рынок коммерческой ипотеки еще не вернулся к текучести до 2008 года (Скотт Сингер писал о медленном возвращении к нормальной жизни в этой газете пару недель назад).
За неделю до Дня налогов 2010 эта газета неологически назвала непрекращающуюся веру кредиторов в коммерческий рынок Манхэттена «бумизмом», пристрастием к вере в искупительную силу вышедших из дома портофилиев и обеспокоенных домовладельцев южных зданий класса B в центре города. (Мы также упомянули последнего короля Франции Бурбонов - дополнительные баллы!) Из статьи Даны Рубинштейн:
Узнала ли недвижимость Нью-Йорка чему-нибудь за последние два года? Что-нибудь вообще?
«Нет, - сказал мистер Дерст. "Нет. Нет ».
« Это мой третий цикл », - сказал The Observer [Дуглас] Дерст, со-генеральный директор со своим двоюродным братом Джоди из мега-арендодателя Durst Organization, и это выглядело усталым от всего мира. «И каждый раз мы возвращаемся к этому все быстрее и быстрее. Кажется, мы уже довольно быстро добираемся до цели. Некоторые из того, что было сделано, не имеют большого смысла ».
Вот и все: несколько кварталов падения в 2008 и 2009 годах и постепенное, а затем быстрое нарастание туда, где мы сейчас находимся как с коммерческой, так и с жилой стороны. Я думаю, все это основано на убеждении инвесторов и покупателей жилья в том, что любые деньги, которые нужно припарковать в недвижимости, должны храниться в недвижимости в Нью-Йорке, единственном истинном городе Америки наравне с Токио, Лондоном и другими. Это убеждение предотвращало любой настоящий крах и не давало пузырю лопнуть.
Значит ли это, конечно, что мы все еще находимся в пузыре, который может лопнуть в любой момент? Что ж…
комментариев