Летний прогноз инвестиций в коммерческую недвижимость на
Если не допустить серьезных потрясений в экономике, улучшение основных показателей, инвестиций и кредитования будет способствовать развитию коммерческой недвижимости до конца года. Тем не менее, несмотря на в целом положительные тенденции, которые сейчас характеризуют восстановление на рынках недвижимости, краткосрочные перспективы все еще омрачены необычной степенью неопределенности.
Это лето окажется решающим в уменьшении этой неопределенности по нескольким направлениям. , включая направление политики, связанной с денежно-кредитными интервенциями и возможным вмешательством в банковское управление проблемами коммерческой недвижимости.
Свертывание широких политических интервенций
Сворачивание широких политических интервенций
Программа количественного смягчения Федеральной резервной системы завершится в июне при условии, что экономика останется в курсе. Падение спроса на казначейские облигации будет способствовать повышению давления на процентные ставки и, косвенно, на максимальную ставку и стоимость заимствований. В тех подгруппах рынка недвижимости, где фундаментальные показатели отстают, ставки капитализации будут расти, а восстановление стоимости будет умеренным, если базовые безрисковые ставки заметно увеличатся.
Учитывая бесчисленное множество факторов, влияющих на доходность казначейских облигаций, корректировка ставок является Маловероятно, что это произойдет внезапно, что усложняет оценку взаимосвязи интервенции денежно-кредитной политики и результатов рынка недвижимости. Ранние предупреждающие признаки могут быть заметны в снижении цен на акции финансовых компаний и понижательной коррекции цен на сырьевые товары.
Продолжающийся кризис задолженности в Европе и его последствия для США
Продолжающийся долговой кризис в Европе и его последствия для США
За прудом финансовые дисбалансы Европы будут продолжать сказываться на экономических перспективах региона. Значительная реструктуризация греческого долга почти неизбежна, но более крупная и более безопасная экономика Европы в состоянии справиться с этим.
Однако вероятность распространения кризиса суверенного долга остается ключевой угрозой стабильности. Если связанные с этим сдвиги на рынках облигаций и планы жесткой экономии останутся достаточно сдержанными, проблемы Европы будут поддерживать спрос на безопасность казначейских ценных бумаг, компенсируя влияние более слабого внутреннего спроса по мере того, как QE2 подходит к своему завершению.
Но если условия сохранятся. По спирали в Европе, отражаясь от реальной экономической активности в Германии и странах Северной Европы, дестабилизирующее воздействие на мировую экономику также может стать испытанием для интереса инвесторов к рынкам недвижимости.
Грядет кризис задолженности Америки. В фокусе
Долговой кризис Америки становится в центре внимания
В то время как Европа столкнулась лицом к лицу со своим долговым кризисом, элемент когнитивного диссонанса продолжает характеризовать размышления о беспорядке государственных финансов в Соединенные Штаты. Ситуация может начать меняться в ближайшие месяцы, поскольку необходимость решения проблемы ограничения федерального долга и предотвращения катастрофического технического дефолта по государственным обязательствам требует, чтобы мы в первую очередь сделали реальный выбор в отношении долгосрочной структуры программ льгот и налогообложения.
Игры на балансе в Вашингтоне опровергают вполне реальные последствия бездействия. Как справедливо напомнила Конгрессу на прошлой неделе председатель Федеральной корпорации страхования вкладов Шейла Бэр: «Доверие инвесторов к обязательствам Казначейства США абсолютно жизненно важно для внутренней и глобальной финансовой стабильности и не может считаться само собой разумеющимся».
Провал со стороны Конгресса США по достижению компромисса подорвет восстановление экономики, а также любое подобие восстановления инвестиций в недвижимость и кредитования.
Увеличивается доступность кредита
Кредит Доступность увеличивается
Несмотря на то, что федеральное правительство стремится уменьшить свою зависимость от заимствований, ожидается, что доступность кредитов на рынках коммерческой недвижимости улучшится. Помимо легко наблюдаемого всплеска кредитования со стороны компаний-страховщиков и международных кредиторов, увеличивающийся поток выдачи CMBS будет поддерживать доступ к кредитам для относительно небольших заемщиков.
Демократизирующее влияние достаточно хорошо диверсифицированных CMBS ослабляет критическое значение. нехватка кредитов на вторичных и третичных рынках, которые в противном случае могли бы обслуживаться региональными и местными банками.
Но новая активность платформы секьюритизации обходится дорого. Несмотря на прозвище 2.0, серьезных структурных реформ на рынках CMBS практически не было. Возможность ухудшения качества ссуд - через месяцы или годы - в результате несогласованных стимулов требует большей бдительности, чем инвесторы в CMBS в настоящее время проявляют.
Новое лидерство в FDIC
Новое лидерство в FDIC
На арене банковского кредитования и широко обсуждаемого управления кризисными ситуациями с коммерческой недвижимостью банков ожидающаяся смена руководства в FDIC может побудитьбыстрое избавление от банковской недвижимости.
После того, как она возглавила управление банковским регулированием, председатель Баир подтвердила, что она уйдет со своего поста в июле. Нам будет очень не хватать потери ее независимого мышления по вопросам регулирования и ее готовности не соглашаться с коллегами; Истинное разнообразие мнений, мотивированных серьезной заботой об общественном благе и готовностью оказаться на проигравшей стороне, к сожалению, редкость в Вашингтоне.
В то же время приход нового председателя совпадает с свидетельством того, что высокие темпы возврата необслуживаемых кредитов на коммерческую недвижимость могут привести к тому, что FDIC будет продвигать запланированные и предлагаемые аукционы, в то время как более мелкие банки ускорят свои собственные усилия по устранению унаследованных проблем на постоянной основе. Для нетерпеливых инвесторов это будет означать более обширный пул бедствий, в котором можно плавать, хотя и тот, который может повлиять на рыночные показатели.
Импульс: замедление на вершине, подъем вверх. в середине
Импульс: замедление на вершине, подъем на середине
Независимо от того, будет ли FDIC придерживаться своего курса или отклонится, импульс на рынке эффективных активов, вероятно, изменится в ближайшие месяцы. Крупные продажи трофеев и новые девелоперские проекты в центральных деловых районах основных рынков по-прежнему будут доминировать в рекламе, подпитывая видимость оживления в самых желанных коридорах коммерческой недвижимости Нью-Йорка.
Исключительное восстановление цен и резкое снижение капитализации Ставки на лучшие активы на Манхэттене, Вашингтоне и Сан-Франциско теперь означают, что инвесторы должны двигаться дальше по спектру рисков, поскольку они стремятся увеличить свои портфели. Области рынка, которые отстали в обнаружении цен и ликвидности, но которые имеют хорошие возможности для получения выгоды от умеренных темпов роста и поглощения рабочих мест, в свою очередь, должны выиграть.
Сэм Чандан, доктор философии, президент и главный экономист Chandan Economics и адъюнкт-профессор школы Уортон.
комментариев