В (Строительной) зоне
Некоторые жители отеля Chelsea, как известно, остались жить, переоборудовав его в кондоминиумы. (Фото: Bobbi Bowers / flickr)
Мусор, шум, неприятные запахи, препятствия, нехватка воды, ограничение на использование лифта или его отсутствие, частицы свинца и кремнезема в непрекращающейся пыли, опасные для жизни опасности: это как выглядит конструкция внутри жилых домов. Жилищное строительство - это обычное дело в жизни Нью-Йорка, и для некоторых это не просто прогулка по окрестностям, а вопрос жизни.
«Мой сосед увидел, как рабочие покидают здание», - сказала Observer жительница Верхнего Вест-Сайда Лесли Пирсон. «Ее счетчик газа, довоенный, старомодный, крутился из стороны в сторону. Мы позвонили в Con Edison, и они выяснили, что кто-то случайно перерезал газовую линию. Но никто не стучал ни в какие двери. Они просто сбежали ».
Ремонт здания мисс Пирсон, в котором живут такие же арендаторы, как она сама, начался два с половиной года назад.
« Цель каждого домовладельца в Нью-Йорке. Город должен удалить своих арендаторов с регулируемой арендной платой, чтобы они могли отремонтировать и продать квартиры », - сказал Адам Лейтман Бейли, адвокат с опытом, попеременно представляющий арендаторов (с контролируемой арендной платой, регулируемой арендной платой и свободный рынок), арендодателей и застройщиков. По его словам, выселение арендаторов с регулируемой арендной платой, как правило, является первым шагом при переоборудовании здания. «Многие все равно хотят уехать».
Возможно, многие, но не все. Известно, что некоторые арендаторы останавливались в своих домах в отеле Chelsea (222 West 23rd Street), когда строительство началось в 2011 году. И пригородные районы наполнены такими же чувствами домоседов (см. 11 East 68th Street, 101 West 78th Street, 200 East 94th Street и подробнее), поскольку на Манхэттене происходит перестройка кондоминиумов.
За последние четыре или пять лет наблюдается невероятный всплеск сквозного строительства, поскольку все больше и больше арендодателей ремонтируют и объединяют меньшие квартиры в большие, говорят арендаторы. - адвокат Сэмюэл Гиммельштейн. «Если я наблюдаю всплеск, это верхушка айсберга», - сказал г-н Химмельштейн.
Он отмечает ключевые различия между сегодняшним днем и прошлым: много лет назад у вас не было так много свободных квартир. сразу. Когда все стабилизировались, люди не двигались. А масштабы проектов реконструкции затмевают предыдущие.
«Сейчас в недвижимости много денег. Арендодатели пытаются максимизировать доход от аренды различными способами: преобразованием кондоминиумов, ремонтом и объединением квартир, добавлением этажей. Невозможно продавать квартиры без ремонта », - сказал г-н Химмельштейн.
Несколько лет назад у вас не было такого количества свободных квартир сразу. Когда все стабилизировались, люди не двигались. И огромный размер проектов реконструкции затмевает предыдущие.
«Когда застройщик и девелопер могут строить выше и шире, они могут зарабатывать больше денег, поставляя на рынок больше единиц», - соглашается г-н Бейли. «Мы только что завершаем один из величайших строительных и перестраивающих зданий нашего времени. Количество [городских разрешений на строительство], должно быть, поразительно по сравнению с тем, что было 15 лет назад ».
(Согласно DOB, это: общее количество в 2000 году составило 83 754; общее количество в 2015 году - 155 156.) < / p>
Девелопер Пол Бордман, генеральный партнер P2B Ventures, в партнерстве с SJP Properties, организует проект на 711 West End Avenue, где 10-этажное роскошное здание будет построено на вершине существующего семиэтажного здания. история заняла одна. «Строительные работы оказывают влияние на окружающих, даже если вы просто добавите корректировки на тротуар. Вот почему подготовка и безопасность - это две самые важные вещи », - сказал он.
Еще одно широко известное крупномасштабное преобразование - Манхэттен-хаус в Верхнем Ист-Сайде (Фото: любезно предоставлено Costar Group)
Мистер Boardman работает над проектом 14 месяцев, включая около 20 часов встреч с арендаторами, и 30 лет карьеры, которая ранее включала строительство жилых зданий. По его словам, самые большие опасения всегда заключаются в том, «что будет и когда?» и "как это сочетается?" Первостепенное значение имеет поиск способов общения через все возможные каналы.
«Строительство действительно неудобно. Вы проливаете краску. Вы выделили утечку. Но вы можете быть довольны [прогрессом] по пути, еще на один шаг ближе к цели », - сказал г-н Бордман. Есть планы отмечать важные события повсюду. «У нас будет учредительная вечеринка и вечеринка из металлоконструкций. Подавляющее большинство арендаторов очень взволнованы и понимают преимущества долгосрочной жизненной ситуации ». Это означает модернизированный вестибюль, коридоры, лифты и места для отдыха для всех.
Строительство, которое, как ожидается, начнется этой весной, будет координироваться в соответствии с графиками экзаменов и тестов в ближайшем P.S. 75 (735 Вест-Энд-авеню). И буиКомпания lding создала веб-сайт, чтобы информировать арендаторов о строительстве по предложению арендатора Лиэля Лейбовица, который признал, что нелегко согласовывать графики регулярных встреч между всеми заинтересованными сторонами.
«Идея наличия чего-либо «как сад для меня важнее всего», - сказал г-н Лейбовиц, писатель, который прожил в этом здании 14 лет и теперь имеет двоих детей в возрасте до 5 лет. «Никакой шум и пыль в мире не могут этого сделать. не стоит ».
Не все его соседи согласны, но для г-на Лейбовица (и многих других) это долгая игра. «Я с нетерпением жду возможности воспитывать своих детей в значительно более красивом здании, которое улучшит качество моей жизни и их жизни».
Списки общего плана, шаг за шагом, были сдвинуты под дверями квартиры и вешал в постирочной. «Это было действительно подробно. Вы не останетесь в неведении », - сказал г-н Лейбовиц. Он организовал встречи арендаторов и девелоперов, в том числе ту, на которой были представлены рендеры и выявлено отсутствие «плохой двери». Интеграция всех арендаторов, текущих и новых, была облегчением. Новое здание будет отдельным - одно здание будет пересекать другое - но равноценным.
В идеале этот оптимизм будет сохраняться, подкрепляемый постоянным общением и последующими действиями, которые успокаивают истинную первостепенную озабоченность.
«На входных дверях жильцов не было защитной пленки. Мусор в огромных мешках вывозили как в пассажирские, так и в грузовые лифты. Мне пришлось попросить рабочего сдвинуть лестницу на лестничной клетке (это подъем), чтобы я мог войти. Я уверен, что они не соблюдали никаких протоколов безопасности для арендаторов или рабочих. Почему они не были в масках? ''
Действительно, юристы и арендаторы, которые говорили с Observer, включают необычный шум и грязь, вибрацию и, казалось бы, непрерывные потоки рабочих, работающих по субботам (незаконно, без отклонений) ), работая в полночь (то же самое) и создавая проблемы с безопасностью (открытые двери; идентификация).
Ms. Пирсон, социальный работник и семейный терапевт, прожившая в своем доме почти 30 лет, дает застройщикам совет: никогда не покупайте здание, в котором есть люди. Это головная боль для всех. Она рассказала нам о месяцах без газа и утечках в ее квартире, когда работники наверху пускали воду без ведер. «На входных дверях жильцов не было защитного покрытия. Мусор в огромных мешках вывозили как в пассажирские, так и в грузовые лифты. Мне пришлось попросить рабочего сдвинуть лестницу на лестничной клетке (это подъем), чтобы я мог войти. Я уверен, что они не соблюдали никаких протоколов безопасности для арендаторов или рабочих. Почему они не были в масках? »
Некоторые говорят, что подобные ситуации - не столь завуалированные попытки заставить уйти, сделав жизнь неприятной.
К этому моменту. , - сказал представитель NYS Homes and Community Renewal: если арендатор считает и может предоставить существенные доказательства того, что ремонт является незаконным и является частью целенаправленной схемы, чтобы преследовать его и вынудить их переехать, он должен сообщить о незаконном строительстве в DOB. через 311 и сообщить о преследовании в отдел защиты арендаторов при губернаторе.
В любом случае, по словам юристов, создание ассоциации арендаторов - единственный способ отреагировать. Г-жа Пирсон, которая организовывала арендаторов в своем доме, подчеркивает, что ее не преследуют и у нее нет кровной мести, соглашается: у девелоперов есть инфраструктура, у домовладельцев есть инфраструктура, если вы не очень организованы или не обладаете стойкостью, они будут выиграть. И, добавила она, «не будьте необоснованными».
«Люди имеют права, но не власть», - согласился г-н Гиммельштейн.
Но даже с властью переговоры могут быть долго и сложно. Г-н Бейли был среди юристов и фирм, нанятых ассоциацией арендаторов в Manhattan House (Восточная 66-я улица, 200) на протяжении длительного переоборудования здания в роскошные кондоминиумы.
«Они не плохо обращались с арендаторами, но они не думали о них первыми », - сказал г-н Бейли. Сейчас он работает с разработчиками, помогая им делать «мелочи, которые делают арендаторов счастливыми».
Часто эти вещи бесплатны. По его словам, контактное лицо - это номер один. «Помните, они [арендаторы] обеспокоены». Общение имеет первостепенное значение: вот что мы делаем; вот расписание; вот как мы обеспечиваем вашу безопасность; вот контактная информация. Г-н Бейли рекомендует своим клиентам завтракать вместе с арендаторами, чтобы держать их в курсе. «Это не состязательный процесс. Каждый хороший разработчик добивается большего успеха, когда у него есть хороший протокол ».
И действуют в рамках закона. «Вы имеете право на жилую квартиру», - сказал г-н Химмельштейн, имея в виду гарантию Habitab.Закон об ответственности, Кодекс обслуживания жилищного фонда и другие законы, которые гарантируют арендаторам определенные основные услуги и меры защиты: безопасные, ухоженные, пригодные для жизни.
В идеале арендодатели и застройщики должны предпринять несколько основных шагов до начала работы. Во-первых, сказал г-н Гиммельштейн, наняв эколога, чтобы определить, какие существуют условия (асбест? Краска на основе свинца?) И как минимизировать угрозу для жителей. Далее идет создание протокола строительства: извещения арендаторам, процедуры уборки, HEPA-фильтры и так далее. Затем следует введение экономической компенсации: возможно, снижение арендной платы на время строительства.
Когда-то строительство и переоборудование были менее спорными. «Много лет назад все поступали правильно», - вспоминает г-жа Лессер, передавая фантастическую историю обращения Яна Шрагера с супружеской парой, которая жила в отеле Royalton New York до его обращения. (Это, конечно, было больше 25 лет назад.) Г-н Шрагер перевел пару в трехкомнатную квартиру в Верхнем Вест-Сайде и предоставил гостиничные услуги, посылая персонал для смены простыней и замены туалетной бумаги. Пара должна была вернуться, но их квартиры не существовало, когда строительство было завершено, поэтому г-н Шрагер продолжал платить за аренду, пока муж не умер, а жена не была переведена в дом престарелых в Коннектикуте, а г-н Шрагер оплатил аренду. сумма к расходам там также, до ее смерти. (Г-н Шрагер не ответил на запрос о комментарии.)
«Он не был обязан это делать», - сказала адвокат арендатора Беатрис Лессер. «Вы можете видеть такие вещи и сейчас, но все боятся. У всех есть свое мнение, все хотят разбогатеть, включая юристов, которые получают процент от выкупа ».
Действительно, судебные разбирательства не являются чем-то необычным.
« Я удивлюсь, если были иски о строительстве? Нет, - сказала г-жа Пирсон, отметив несоответствие в трубах (некоторые новые, некоторые не заменены) в ее здании. «Когда у вас есть несколько разных подрядчиков и меняются менеджеры проектов, есть шанс, что в будущем возникнут проблемы».
Будущее, которое раскрывается сейчас, - сказали г-жа Лессер и ее коллеги. «Я бы не стал заниматься чем-то новым. Дайте ему пять, шесть лет или больше. Это ужасно ».
Будьте осторожны, покупатель.
комментариев